Vender a casa: em que casos há isenção de imposto sobre mais-valias?

O mercado residencial está ao rubro. Há falta de oferta para tanta procura e é este desequilíbrio que está a fazer disparar os preços das casas. O cenário nacional convida, de resto, a vender casas na expectativa de fazer um bom negócio. Mas se o imóvel for vendido a um preço superior ao da aquisição, pode haver lugar ao pagamento de mais-valias. Isto se o caso não se enquadrar numa das isenções previstas na lei. Descobre quais são neste artigo.

Mas o que é, afinal, uma mais-valia? O artigo 10º do Código de IRS esclarece que “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

No universo imobiliário, a mais-valia é o resultado da diferença entre o valor de venda de um imóvel (a avaliação feita pelas finanças) e o valor de aquisição (valor referido na escritura da casa). E ainda se subtraem os encargos com a compra e venda e os encargos relativos à valorização do imóvel (obras, por exemplo). Note-se que o valor de aquisição é ainda atualizado através da aplicação do coeficiente monetário. Se o resultado desta operação for positivo, então, são geradas as mais-valias da transação de imóveis.

De uma fora geral, quem comprou uma casa por 100 mil euros e agora pretende vendê-la por 150 mil euros, poderá obter uma mais-valia de cerca de 50 mil euros. E como este valor é considerado um rendimento é sujeito a imposto e terá de ser declarado no IRS (anexos G e/ou G1). Note-se que se a data de aquisição da casa agora vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1 (quadro 5). Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G (quadro 4).

 

Isenção de pagamento de mais-valias: quais os casos abrangidos?

A mudança de lei de 2021 – inserida no Orçamento de Estado para 2021 – veio reduzir os casos em que há isenção de pagamento de imposto sobre as mais-valias de imóveis. Até 2020, vigorava um regime excecional que oferecia esta isenção a quem usasse o dinheiro das mais-valias para pagar o crédito de uma habitação própria e permanente, desde que o empréstimo tivesse sido contratado até 2014. Mas, a partir de 2021, este regime deixou de se aplicar.

Agora, só está prevista a isenção do pagamento de mais-valias aquando da venda da casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. E não só. De acordo com oCódigo do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias os seguintes casos:

Os imóveis adquiridos antes de 1989, ano em que entrou em vigor o código do IRS, também estão isentos de pagar mais-valias.

 

Como posso minimizar o pagamento de mais-valias?

Se não reúnes as condições para ter isenção de pagamento de mais-valias, podes optar por tentar reduzir o imposto a pagar. Há várias despesas que contam para o cálculo do imposto e que podem mesmo diminui-lo, segundo explica a Caixa Geral de Depósitos (CGD) neste artigo. Para isso terás de incluir das faturas até 12 anos nadeclaração de IRS, referentes a:
 

Obras de melhoria e manutenção da casa;

Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;

Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação;

Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Pagar mais-valias pela venda de imóveis herdados

Também está previsto o pagamento de mais valias em caso de heranças. Quando o imóvel é totalmente herdado numa só data, o Fisco deverá atribuir-lhe um valor que servirá de referência para calcular as mais-valias, caso os herdeiros queiram vendê-lo. No caso de uma habitação herdada, também é importante saber que a data de aquisição do imóvel será a data de óbito do proprietário.

Se uma casa foi herdada por óbito de um ascendente em 1986, mas a partilha dos bens se deu em 1995, a data de aquisição a considerar é 1986. E, por ser anterior a 1989, a mais-valia obtida não está sujeita a tributação em IRS, mas ainda assim deve ser declarada no anexo G1 do modelo 3, exemplifica a CGD.

O cenário será diferente se houver a herança de partes de uma casa em diferenças datas. Isto pode acontecer nos casos em que o imóvel era propriedade de dois ascendentes. Aqui, cada uma das datas de óbito dos proprietários corresponde a um valor de aquisição e uma proporção do valor de venda distintos, que devem ser discriminadas na declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G do modelo 3, podendo existir parcelas que devam ser inscritas no quadro 5 do anexo G1, refere ainda.

 

Fonte do artigo: Idealista
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