Viver em Leiria: qual o encanto desta cidade que está na moda?

Com o castelo como pano de fundo e banhada pelo rio Lis, entre outros encantos, a cidade de Leiria tem atraído, cada vez mais, famílias para viver. Aqui a história funde-se com a paisagem, a praia está perto, as acessibilidades rodoviárias são “boas”, há ofertas de emprego qualificado, há serviços e o custo de vida é acessível. Mas as famílias que vivem ou pretendem viver nesta pequena cidade no Centro do país, próxima da serra e do mar, deparam-se com uma realidade equiparável aos grandes centros urbanos: a alta procura tem reduzido o número de habitações para comprare arrendar, e a oferta de habitação nova não tem acompanhado. Consequência? Os preços das casas não param de crescer em ambos os mercados. O idealista/news falou com especialistas do ramo imobiliário e moradores desta cidade e conta como está a evoluir o mercado residencial de Leiria.

Esta é mesmo “uma das melhores cidades para se viver”, considera Daniel Carvalho, gerente da imobiliária Angariax. O facto de ser “capital de distrito, ter ensino superior, boas escolas, boa acessibilidade rodoviária, centralidade (equidistância Lisboa/Porto), proximidade às praias, muita oferta de emprego qualificado e qualidade de vida” faz com que esta “cidade pequena” tenha “tudo o que é essencial, com um custo de vida relativamente barato quando comparado com cidades maiores”, explica o especialista que trabalha no imobiliário de Leiria há dez anos.

“Leiria é uma cidade cosmopolita e, apesar da sua pequena dimensão geográfica, tem elevada qualidade de vida fruto do tecido empresarial envolvente. Devido às suas características geográficas, permite chegar às principais cidades do país em menos de duas horas de viagem. Encontra-se próxima da praia, da serra e está rodeada de excelentes vias rodoviárias”,
Nuno Orfão Ramos, diretor comercial da promotora imobiliária Arena

Alguns dos traços apontados pelos profissionais do ramo imobiliário também são destacados por quem vive e sente a cidade de Leiria todos os dias. Marina Ferreira, fisioterapeuta, vive na cidade há cerca de 11 anos e entre as vantagens que vê em morar em Leiria destaca a “proximidade de serviços e bons acessos”. E acrescenta ainda que “ao mesmo tempo é uma cidade jovem, onde são promovidos eventos que a dinamizam”, como é o caso do Festival a Porta, que decorreu entre 12 e 30 de junho. Também Catarina Santos e Rui Morais, ela enfermeira e ele engenheiro informático, moram em Leiria desde outubro de 2021 e referem que é uma cidade "pequena, limpa no geral e bem cuidada pelos serviços camarários”. Além disso destacam os seus “excelentes acessos pedonais e áreas de lazer”, nomedamente os espaços verdes, como é o caso do Jardim Luís de Camões situado no centro da cidade.

Mas não há só vantagens em viver em Leiria. A habitante Marina Ferreira considera que a “maior desvantagem” de morar neste município é que Leiria apresenta ummercado de trabalho “inferior” face ao das grandes cidades, pelo que “há menos oferta de trabalho em determinadas áreas e menor competitividade”. Já Catarina Santos e Rui Morais, por sua vez, contam que a cidade “não tem muita oferta de estacionamento livre de pagamento” e também “não tem uma variedade muito grande de restaurantes (vários tipos de comida)”.

A estas desvantagens de morar nesta cidade do Centro do país, soma-se mais uma: os preços das casas continuam a subir a pique, o que trava a compra de casa pelas famílias. Estes jovens habitantes escolheram arrendar casa em Leiria, até porque veem nos preços atuais um impeditivo para adquirir habitação, a par das mudanças no crédito habitação (novos limites de idade e subida dos juros) que fazem subir as prestações da casa.

• Casas para comprar em Leiria: quanto custa?

Mesmo durante a pandemia, o mercado residencial de Leiria manteve o seu dinamismo alimentado pela alta procura de casas pelas famílias. Este mercado “resistiu muito bem à pandemia, mantém-se um número elevado de transações, com um aumento da procura para habitação própria e uma ligeira redução na procura para investimento”, referiu Daniel Carvalho da Angariax.

Esta é uma opinião partilhada por Carlos Vitorino, sócio-gerente na mediadora imobiliária Metro Real, que iniciou atividade em 2002: o mercado habitacional da cidade de Leiria “manteve-se muito ativo, apesar da oferta estar mais reduzida e os preços de venda inflacionados pelos condicionalismos da construção, que apresentam preços muito altos e menos mão de obra”.

Este cenário descrito pelos profissionais do imobiliário a trabalhar em Leiria é também confirmado pelos dados do idealista/data. A procura de casas para comprar neste município subiu quase 44% entre abril de 2021 e abril de 2022. E a oferta de habitações desceu 27%. Este desequilíbrio entre a procura e a oferta fez os preços das casas aumentar 15%, tendo o preço unitário passado de 1.141 euros por metro quadrado (euros/m2) em abril de 2021 para 1.312 euros/m2 em abril de 2022.
 

 

• Quem procura casas para comprar em Leiria?

São sobretudo os portugueses que procuram Leiria para estabelecer uma nova vida na região Centro do país. Mas também há estrangeiros que se deixam levar pelos encantos desta cidade desenvolvida em torno do castelo.

“A procura é caracterizada maioritariamente por cidadãos de nacionalidade portuguesa”, refere Nuno Órfão Ramos, da promotora imobiliária Arena, apontando ainda que “desde o crescimento das atividades profissionais em regime deteletrabalho, constatamos a procura de clientes portugueses oriundos de outras cidades (como Lisboa)”. Verificaram também “uma maior procura por imóveis com áreas exteriores (como varandas, terraços e zonas exteriores de lazer)". A verdade é que "a procura aumentou de forma considerável especialmente por imóveis com áreas substancialmente maiores e moradias", adianta Mauro Fonseca, CEO Grupo Viva, que decidiu investir no mercado de Leiria há seis anos, sendo que o seu grupo inclui, entre outras imobiliárias, a Zome de Leiria.

“Continuam a ser os portugueses que mais nos procuram”, confirma o gerente da imobiliária leiriense Angariax, afirmando que a “procura de casas continua elevada em toda a linha, sejam novas ou usadas”. E o sócio-gerente da Metro Real acrescenta que tem assistido a um “acréscimo de procura relevante para segunda habitação, em locais destinados para férias e em especial nas praias da nossa zona”.

"Leiria é, sem dúvida, uma das melhores cidades para estudar, viver e trabalhar em Portugal", 
Mauro Fonseca, CEO do Grupo Viva

Por outro lado, há também maior fluxo de estrangeiros a procurar casa para viver em Leiria, capital de um distrito cheio de monumentos, praias e zonas verdes. Quem o diz é Carlos Vitorino: “Em relação aos estrangeiros, com um misto de todas as nacionalidades, há um aumento na procura de imóveis para habitação”. Também Daniel Carvalho diz ter sentido “um aumento da procura da casa em Leiria por estrangeiros”. E que nacionalidades são? De acordo com a experiência de Nuno Órfão Ramos têm surgido famílias de nacionalidades brasileira e francesa (emigrantes). E Mauro Fonseca conta que na Zome Leiria sentem uma procura "considerável" por famílias francesas, mas também por brasileiras, suíças e inglesas. "Leiria é uma cidade apetecível e uma das preferidas pelos estrangeiros", conclui o CEO do Grupo Viva.

Mas este cenário de alta procura de casas poderá estar prestes a mudar. Isto porque a guerra da Ucrânia fez disparar a inflação - situou-se em 8% em maio -, reduzindo opoder de compra das famílias e acelerando a subida dos preços dos materiais de construção e da mão de obra. Este cenário está “a criar um clima de insegurança a todos os níveis e, com isso, um decréscimo na procura de imóveis”, admite o sócio-gerente da imobiliária leiriense Metro Real.

• Oferta de casas para comprar em Leiria: como está o mercado?

“O parque habitacional da cidade de Leiria começa a estar mais renovado, com o aparecimento de projetos imobiliários de maior qualidade e, dessa forma, começam a convencer a população mais jovem a viver no centro da cidade em detrimento das zonas circundantes”, começa por explicar Nuno Órfão Ramos, da promotora imobiliária Arena, destacando também que a população mais envelhecida tem optado por viver no centro da cidade “libertando-se das suas moradias de maiores dimensões que, com o avançar da idade, se tornam mais desconfortáveis e de difícil manutenção”.

O gerente da Angariax partilha com o idealista/news que a oferta de casas para vender em Leiria “manteve-se elevada, apesar de se estar a notar uma redução nos últimos meses”. O que é certo é que nos últimos anos “têm surgido vários novos empreendimentos em Leiria, alguns de dimensão considerável, um pouco espalhados por toda a cidade”, confirma o diretor comercial da Arena, reconhecendo, no entanto, que “a oferta não é ainda suficiente para a procura, pois a maioria dosempreendimentos consegue escoar os seus imóveis ainda durante a fase de construção (e até mesmo em planta), com os valores euros/m2 a crescerem de forma acentuada”.

De momento, a Arena tem em construção um empreendimento em Leiria destinado à classe média/média alta. Situado na Rua da Fábrica do Papel, o projeto Terraços do Moinho colocou no mercado 13 apartamentos (T2 a T3+1 duplex), dos quais 11 já se encontram vendidos. E, segundo o responsável, “para os 2 apartamentos ainda em comercialização será feito um ajustamento ao valor do imóvel”, consequência da subida dos custos da construção que tem vindo a acelerar com a guerra na Ucrânia.Para fazer face ao aumento de custos, “esta empresa viu-se obrigada a renegociar com o empreiteiro geral o contrato de empreitada”, pois se não o fizesse a promotora imobiliária não teria condições de concluir a obra e os prazos de entrega dos imóveis iriam derrapar. “O custo menor será aceitar e negociar a revisão de preços com o empreiteiro”, conclui Nuno Órfão Ramos.

• Preços das casas para comprar em Leiria subiram 15%

É, em grande medida, este desequilíbrio entre a procura e a oferta de casas para comprar em Leiria que faz o preço das habitações subir – tal como se observa em várias cidades do país, sobretudo localizadas no litoral. “No último ano, verificou-se um aumento do preço unitário das casas à venda no município de Leiria de 15,0%. As tipologias que mais contribuíram para esta variação de preços foram os T1 e T2 que tiveram um crescimento de preços de 45,3% e 25,5% respetivamente”, apontam os especialistas do idealista/data. Os preços unitários no concelho de Leiria fixaram-se nos 1.312 euros/m2 em abril de 2022.

“Se durante muitos anos o preço do imobiliário era historicamente baixo para uma capital de distrito como Leiria, a realidade atual é muito diferente, estando neste momento a praticar preços comparáveis ou mesmo acima de cidades como Coimbra, Aveiro ou outras”, analisa Nuno Órfão Ramos, diretor comercial da Arena.

“O preço das casas em Leiria teve um aumento muito significativo nos últimos anos - mais acentuado no último ano. A habitação nova teve um aumento bastante significativo, motivado, sobretudo, pelo aumento muito expressivo do custo de fabrico e transporte dos materiais e escassez de mão de obra qualificada. Esse aumento do custo da construção nova alavancou também o preço da habitação usada, que valorizou”, refere, por sua vez, Daniel Carvalho, da Angariax.

Olhando para os preços das casas em Leiria, salta à vista que “o preço médio para o mercado residencial ficou, no final de abril de 2022, em cerca de 169 mil euros, o que contrasta com os 148 mil euros do período homólogo”, explicam desde o idealista/data. Neste município, o preço médio dos T2, T3 e dos T4 – as tipologias mais procuradas pelas famílias, segundo os especialistas – rondam os 136.750 euros, os 210.000 euros e os 282.250 euros, respetivamente.

Estes valores não são atualmente suportáveis para muitas famílias que querem viver em Leiria. “Atualmente é quase impossível comprar casa nova/semi-nova ou construir casa em Leiria e arredores. Para quem tenha um salário médio, quando se praticam preços por um apartamento T3 de praticamente 200 mil euros ou mais, é impossível. Se formos para uma moradia, os preços escalam facilmente para os 300 mil euros ou mais”, partilham com o idealista/news os habitantes Catarina Santos e Rui Morais. Também Marina Ferreira admite que o “maior desafio são os valores praticados no mercado”, porque "os rendimentos não sobem na mesma proporção da subida dos preços no mercado imobiliário”.

Mas qual é a solução para travar a subida do preço das casas? “Os preços em Leiria estão altíssimos, como em todo o país. E para travar isto, só o aumento das taxas de juro, de forma a baixar a inflação”, aponta o sócio-gerente da Metro Real. Esta é uma visão partilhada por Daniel Carvalho: “O que pode travar esse aumento é a redução do prazo dos financiamentos e o aumento das taxas de juro (spread e Euribor)”. Também Mauro Fonseca, CEO da Zome Leiria, admite que "é possível que as novas condições bancárias que estão a entrar em vigor possam vir a impactar e a travar o aumento dos preços [das casas] de uma forma significativa".

• Crédito habitação para comprar casa em Leiria

O clima de instabilidade e de inflação em alta gerado pela guerra na Ucrânia está a fazer subir as taxas Euribor. A Euribor a 12 meses – a mais contratada nos novos empréstimos da casa – está a aproximar-se de 1%, enquanto a Euribor a 6 meses – a mais utilizada tendo em conta a totalidade dos contratos – está acima de 0%. E tudo indica que estas taxas de referência europeias vão subir ainda mais, após a primeira subida da taxa de juro diretora pelo Banco Central Europeu já anunciada para julho.

“Todos esses fatores interferem no mercado imobiliário, mais concretamente na maior ou menor procura de casa, sendo que a maior parte deles está a reduzir a procura, isto porque os preços já estão muito elevados e a prudência manda esperar”, analisa Daniel Carvalho. Mas quem tem uma “vida financeira mais estável e necessita de comprar, continua a comprar, bem como quem pretende recorrer a financiamento e pretende garantir os spreads atuais com receio que num futuro próximo comecem a subir”, explica ainda o gerente da Angariax. Por seu turno, Nuno Órfão Ramos, da Atena, refere “até ao momento, ainda não sofremos o impacto das alterações no crédito habitação”.

Já os habitantes da cidade de Leiria contactados pelo idealista/news afirmam que estas mudanças no crédito habitação estão a influenciar a compra de casa. No que diz respeito aos novos prazos de pagamento do empréstimo consoante a idade, Catarina Santos e Rui Morais afirmam que estas alterações “fazem com que os jovens até aos 30 anos se apressem na compra ou construção de casa devido ao prazo encurtado de crédito”.

A subida dos juros nos créditos habitação também tem impacto nas decisões dos habitantes de Leiria. Marina Ferreira não tem dúvidas que o “maior problema é a inflação deste setor”. Isto porque “os imóveis estão mais caros e os juros também, o que significa que a prestação mensal do imóvel será mais elevada, pelo que na hora de procurar casa temos que ter mais atenção à taxa de esforço”, explica a jovem fisioterapeuta. Também a enfermeira e o engenheiro informático referem que “a subida dos juros assim como as alterações da percentagem que o banco empresta no crédito também causam desmotivação, visto que é necessário ter um maior valor para pagar a entrada e impostos” associados ao empréstimo da casa, além disso aprestação da casa também ficará “mais elevada”.

Para perceber melhor quanto custa comprar casa em Leiria recorrendo ao financiamento bancário, recorremos às simulações preparadas pelos especialistas do idealista/créditohabitação que têm em conta os valores médios das casas em abril de 2022. Estes cálculos foram baseados num empréstimo da casa que deverá ser pago a 30 anos, dando entrada de 20% do preço da casa, e cujas prestações variam consoante a taxa contratada:

• Taxa de juro variável de 1,287%, com spread de 1%.
• Taxa de juro fixa de 2,30%.

Olhando para os resultados, verifica-se que uma família que compre um T3 em Leiria – com valor médio de 210.000 euros - terá de dar para entrada da casa 42.000 euros (20% do valor). E, neste caso, a prestação da casa será 83 euros mais cara se se contratar taxa fixa ao invés da taxa variável. No caso de comprar uma habitação T2 neste município pelo valor médio de 136.750 euros, as famílias terão de poupar, pelo menos 27.350 euros, e vão pagar 366 euros se contratarem taxa variável e 420 euros se contratarem taxa fixa – ou seja +54 euros. Também no caso do T1 ainda compensa (50 euros) contratar taxa variável do que a fixa, mas note-se que, como o nome indica, esta taxa varia consoante as flutuações da Euribor.

• Arrendar casas em Leiria: onde a procura dispara

Os elevados preços das casas para comprar e as mudanças no crédito habitação,que os tornam mais caros, têm empurrado muitas famílias para o mercado de arrendamento de Leiria. “A lei da oferta e da procura condiciona os preços [das casas para arrendar], que no momento estão altos. Mas contrariando os altos preços pedidos, a procura de casas para arrendamento é muito grande, esgotando praticamente toda a oferta existente no imediato”, partilha Carlos Vitorino.

Também Mauro Fonseca afirma que “é inegável que o preço das casas aumentou e o mercado de arrendamento também acompanhou esse mesmo crescimento”, apontando mesmo que este mercado alcançou "valores record sem qualquer comparação e a procura crescente está a acentuar todo este panorama geral”.

Os dados do idealista/data vêm comprovar isso mesmo: a procura de casas para arrendar no município de Leiria deu um salto de 171% entre abril de 2021 e abril de 2022. Já a oferta caiu 29% entre esses dois momentos. Este cenário tem feito subir os preços unitários das casas em quase 21% e os preços médios das habitações para arrendar em cerca de 20%.

Marina Ferreira arrendou o seu apartamento em Leiria há seis anos, mas “o mercado era muito diferente do atual”. Em apenas quatro anos, a fisioterapeuta viu o valor da renda subir 33%, mas quando procurou alternativas percebeu a realidade do mercado atual: “Os valores praticados subiram e a oferta é mais baixa comparativamente há seis anos”, partilha. 

Arrendar casa no concelho de Leiria tinha um custo de 7,6 euros/m2/mês em abril de 2022, valor que contrasta com os 6,3 euros/m2/mês praticados no mesmo mês de 2021, mostram os dados do idealista/data.

No que diz respeito ao preço unitário das casas para arrendar em Leiria, foram nos T1 onde se verificou o aumento mais expressivo entre estes dois momentos (+71,4%), fixando a renda nos 12 euros/m2/mês. Logo a seguir estão os T3, registando uma subida de 28,6% e com rendas a chegar aos 4,5 euros/m2/mês. De acordo com o especialista em imobiliário da Angariax, “para arrendamento a tipologia mais procurada é o T3, sendo que a procura pela tipologia T1 também é expressiva”. Já nos T0 e T2 não se verificou qualquer alteração nos preços.

O jovem casal a viver em Leiria há nove meses refere que no mercado de arrendamento “a oferta não é muita e os preços estão desajustados face aos rendimentos médios dos portugueses”, indicando até que os “os preços atuais são equiparados a grandes cidades, como Lisboa e Porto”, desabafam Catarina Santos e Rui Morais.

 

As rendas das casas em Leiria dispararam quase 20% num ano e no final de abril de 2022 custavam, em média, cerca de 610 euros por mês. Arrendar um T4 pode significar pagar uma renda, em termos médios, 850 euros por mês, enquanto por um T3 uma família pode ter de suportar um arrendamento de 737 euros, revelam os mesmos dados.

• Desafios à cidade de Leiria: como construir o futuro?

Morar em Leiria é a ambição de muitos, mas o mercado residencial desta cidade e do concelho está caro para os bolsos de muitas famílias. São vários os desafios no horizonte para quem vive e trabalha em Leiria e os especialistas em imobiliário partilharam com o idealista/news quais são as suas inquietações atuais:

Reabilitação de imóveis é escassa: para Daniel Carvalho, da Angariax, “o principal desafio passa pela reabilitação dos inúmeros imóveis devolutos existentes à data, tanto na cidade como na periferia, que nem são recuperados nem vendidos com essa finalidade”. Isto porque estas casas “poderiam vir a médio prazo colmatar a falta de imóveis sentida, que pela via do aumento da oferta facilitava a correção de preços e tornar-se um mercado mais atrativo”. Ainda assim, o diretor comercial da promotora imobiliária Arena recorda que a reabilitação é “substancialmente mais cara do que a construção nova” e, por isso, é “mais apetecível em imóveis com localizações prime, tais como os centros históricos das cidades”. Por conseguinte, o preço final das casas será mais caro.

Falta de localizações para construir casas: “Dada a dimensão da cidade, começa a ser difícil encontrar localizações interessantes para o desenvolvimento de projetos imobiliários de dimensão que permitam a rentabilização do investimento”, refere Nuno Órfão Ramos, apontando que, de um modo geral, os empreendimentos residenciais em construção têm, na sua maioria, até 10 casas. Mas acredita que com a intervenção da autarquia de Leiria em determinados arruamentos da cidade possam surgir “novos projetos de qualidade e tornar a cidade mais atrativa para os leirienses”

Construção tem de evoluir: além de equilibrar os preços da construção e aumentar a mão de obra, “terá de haver uma evolução da construção para ir de encontro às novas necessidades dos clientes: quer seja do ponto de vista da incorporação da tecnologia, quer seja pela sustentabilidade ambientalrelacionada com os materiais e equipamentos a incorporar nos edifícios”, refere ainda o diretor comercial da Arena.

Inflação e subida dos juros nos créditos habitação: “A questão das alterações e condições ao crédito bancário é um desafio que vai impactar o mercado imobiliário, uma vez que fará com que a procura possivelmente venha a diminuir”, aponta o CEO do Grupo Viva. Também o diretor comercial da Arena refere que “o impacto da subida contínua dos custos com a construção, a subida das taxas de juro dos créditos habitação e a perda de poder de compra das famílias devido à inflação são fatores que trazem muitas incertezas ao sector no curto prazo”. De qualquer forma, Mauro Fonseca, da Zome de Leiria, diz acreditar que “o mercado se adaptará com facilidade e ultrapassará os desafios que possam vir a surgir no horizonte”.

Mais mobilidade para Leiria: embora reconheça que o município possua “boa acessibilidade rodoviária”, o gerente da Angariax aponta que “um futuro aeroporto civil (em Monte Real) e uma paragem de TGV junto à cidade irão tornar o mercado imobiliário em Leiria muito mais atrativo”.

Estabilidade económica vai ditar o futuro: “Há uma grande expansão na construção civil em Leiria e adivinha-se essa continuidade”, refere o sócio-gerente da Metro Real, sublinhando ainda que “a qualidade da construção é reconhecida, as novas urbanizações surgem com alguma celeridade, as localizações são boas, os clientes ainda abundam, mas a economia e a sua estabilidade é que irá ditar o futuro”. Na sua visão, “os estrangeiros estão a investir muito no nosso país e isso dá um alento muito grande à nossa economia”.

Fonte do artigo: Idealista